Kredit je određeni iznos novčanih sredstava koji banka ustpa klijentu ustupa na korišćenje, na određeno vreme, pod određenim uslovima i uz plaćanje naknade - kamate, kao cene korišćenja tih sredstava.

Kreditna sposobnost je finansijska sposobnost dužnika da vrati uzeti zajam uvećan za odgovarajući iznos kamate u ugovorenom roku. Kreditna sposobnost se procenjuje na osnovu izveštaja Kreditnog biroa o kreditnoj zaduženosti i redovnosti u izmirivanju obaveza, kao i na osnovu dokumentacije koju banka traži od potencijalnog korisnika kredita pre njegovog odobrenja.

Kamata je naknada u novcu koju korisnik kredita plaća banci za privremeno ustupanje i korišćenje novčanih sredstava.

Kamatna stopa predstavlja cenu koštanja kredita, iskazana je u procentima na godišnjem nivou;

Efektivna kamatna stopa (EKS) predstavlja stvarnu cenu koštanja kredita i omogućava lakše upoređivanje uslova pod kojim različite banke nude određene kredite. U obračun efektivne kamatne stope, pored nominalne kamatne stope, ulaze svi troškovi koje klijent ima za odobrenje kredita uključujući iznos naknada i provizija banke, uspostavljanje hipoteke, pribavljanje izveštaja kreditnog biroa, troškovi menica, osiguranje kredita… Što je EKS niža - kredit je povoljniji.

Nominalna kamatna stopa (NKS) je kamatna stopa na osnovu koje se vrši obračun mesečnih rata kredita. Može biti fiksna ili varijabilna (promenljiva).

Fiksna kamatna stopa - znači da kamatna stopa, čija je visina određena prilikom potpisivanja ugovora, ne može da se menja tokom otplate kredita, odnosno ostaje ista od početka do kraja otplate. Kredit sa fiksnom kamatnom stopom predstavlja najmanji rizik za korisnika, jer će iznos svake rate kredita (u valuti u kojoj je indeksiran, ako se radi o takvoj vrsti kredita) do kraja otplate biti identičan.

Varijabilna (promenljiva) kamatna stopa - znači da banka ima pravo da promeni kamatu u skladu sa ugovorom. To znači da rata može da se povećava ili smanje, što zavisi od kretanja kamatnih stopa tokom perioda otplate kredita. Varijabilna kamatna stopa sastoji se obično iz dva dela: marže banke koja predstavlja fiksni deo kamatne stope i neke od referentne kamatne stope (najčešče EURIBOR) - što predstavlja promenljivi deo kamatne stope. Kamatna stopa mora biti odredjena ili odrediva, a na njenu promenu ne može da utiče jedna od ugovornih strana, odnosno kamatna stopa se menja samo za procenat promene (povećanja ili smanjenja) referentne kamatne stope (EURIBOR) - na čije kretanje banka nema nikakav uticaj.

EURIBOR - Evropska međubankarska stopa (Euro Interbank Offered Rate) predstavlja referentnu kamatnu stopu po kojoj banke jedna drugoj nude novac za pozajmljivanje na međubankarskom tržištu.

Valutna klauzula - način na koji se banke štite od valutnih rizika ugovarajući kredite nominovane u dinarima, a primenjujući valutnu klauzulu. Valutna klazula zapravo predstavlja iskazivanje dinarskih plasmana u stranoj valuti (uglavnom EUR). Kod kredita sa valutnom klauzulom celokupan iznos duga, kao i iznos svake rate izražava se u stranoj valuti (EUR), a prilikom isplate kredita i plaćanja rate iznos se preračunava u dinare.

Anuitet - u narodu poznatije kao rata kredita - mesečni novčani iznos koji korisnik kredita plaća a sastoji od dela glavnice i dela kamate.

Založna izjava - izjava vlasnika nekretnine da dozvoljava da se na toj nekretnini upiše hipoteka u korist banke radi obezbeđenja potraživanja po osnovu kredita.

Hipoteka - daje pravo banci da iz prodaje nepokretnosti, koju je klijent založio kao garanciju za kredit, naplati dug po osnovu kredita u slučaju da klijent ne otplaćuje kredit na vreme tj. ne uplaćuje ratu u skladu sa anuitetnim planom i Ugovorom o kreditu.

1. državljanstvo Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji;
2. stalni radni odnos na neodređeno vreme;
3. minimum 6 meseci radnog odnosa kod poslodavca u trenutku podnošenja zahteva za kredit;
4. maksimum 70 godina starosti u trenutku dospeća poslednje rate kredita;
5. prenos ličnih primanja na račun banke kod koje klijent aplicira za kredit;
6. zahtev za odobrenje kredita (na obrascu banke)
7. potvrda o zaposlenju i visini primanja (na obrascu banke)
8. lčna karta;
9. potpisan predugovor o kupoprodaji nekretnine;
10. nov izvod iz Lista nepokretnosti - vlasnički list za nepokretnost na koju se konstituiše hipoteka (pribavlja se u katastru)
11. procena vrednosti nepokretnosti na kojoj se konstituiše hipoteka; (procenu vrši sudski veštak građevinske struke koji ima Ugovor sa bankom );
12. druga dokumentacija za obezbeđenje kredita – administrativna zabrana, menice, izjave…
13. polisa osiguranja za nepokretnosti od osnovnih rizika mora biti vinkulirana u korist banke
14. životno osiguranje (nije obavezno u svim bankama)

1. Proverite kreditnu sposobnost odlaskom do banke;
2. Pažljivo uporedite uslove pod kojima pojedine banke odobravaju kredite;
3. Odaberite banku;
4. Odaberite posrednika koji će Vam pronaći stan;
5. zaključenje predugovora i isplata kapare (učešće) uobičajeno 10 %;
6. Pribavljanje novog izvod iz Lista nepokretnosti (vlasnički list);
7. Angažovanje sudskog veštaka za procenu;
8. Podnošenje zahteva za kredit;
9. Dostava potrebne dokumentacije (potvrda o zaposlenju i visini primanja…);
10. Odobrenje kredita od strane banke;
11. Banka prosleđuje dokumentaciju NKOSK-u (nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita);
12. NKOSK obaveštava banku da je osiguranje kredita odobreno;
13. Klijent sa bankom potpisuje Ugovor o kreditu;
14. Overa Založne izjave i Ugovora o kupoprodaji;
15. Podnošenje zahteva katastru za upis hipoteke;
16. Zaključuje polise osiguranja nepokretnosti od osnovnih rizika sa vinkulacijom na banku;
17. Potpisivanje menica, administrativnih zabrana… ;
18. Isplata Prodavcu preostalog iznosa učešča od 10% (ako prethodno nije isplaćeno)
19. Isplata kredita banke;
20. Primopredaja nepokretnosti i ulazak u posed stana;
21. Prijava korisničkih prava kod Javnih i komunalnih preduzeća;
22. Podnošenje zahteva za upis prava svojine (uknjižba) novog vlasnika;
23. Podnošenje poreskih prijava;

Procedura za standardne tipove kredita traje 4 – 6 sedmica u normalnim okolnostima.

Banka odobrava stambene kredite za kupovinu stamenog prostora a obezbeđenje kredita (predmet hipoteke) može biti:
1. Uknjižena nepokretnost koja se kupuje;
2. Druga uknjižena nepokretnost koja pokriva najmanje 100% iznos kredita;
3. Stan u izgradnji u stepenu izgrađenosti 80% uz odgovarajuću dokumentaciju;

Moguće je kupiti stan u izgradnji iz kredita banke pod uslovom:

1. da je stepen završenosti objekta minimum 80%

2. da faktičko stanje objekta ne odstupa od građevinske dozvole što mora biti potvrđeno elaboratom sudskog veštaka građevinske struke koji vrši uvid u glavni projekat i tehničku dokumentaciju.

Ostala procedura i potrebna dokumentacija je gotovo identična kao i za uknjižene stanove. osim što se hipoteka upisuje na parceli na kojoj se objekat gradi.
Kredit se isplaćuje tek nakon upisa hipoteke, za razliku od uknjiženih nepokretnosti za koje je dovoljno dostaviti samo dokaz o podnetom zahtevu za upis hipoteke.

20% od iznosa kupoprodajne cene stana je minimalno učešće koje Kupac mora da obezbedi iz ličnih sredstava pod uslovom da procenjena vrednost nekretnine pokriva 100% iznos kredita za koji se aplicira

Učešče se računa kao deo kupoprodajne cene. jer 20% sredstava koje Kupac mora imati kao učešće u kupoprodajnoj ceni obično isplaćuje prodavcu na sledeći način:

10% na ime kapare prilikom potpisivanja predugovora
10% na dan plasiranja kredita

Ugovor o kreditu se potpisuje sa poslovnom bankom u koja je kupcu (korisniku kredita) odobrila kredit. Sastavlja ga banka i potpisuje se nakon odobrenja kredita a pre plasiranja sredstava. Ugovor o kreditu uređuje odnose korisnika kredita (kupca nekretnine) i banke.

On sadrži sve bitne elemente, uslove i kriterijume koriščenja kredita. Na osnovu Ugovora o kreditu se sastavlja Založna izjava koja se zajedno sa Ugovorom o kreditu prilaže uz zahtev za upis hipoteka.

Založna izjava je izjava vlasnika nekretnine da dozvoljava da se na toj nekretnini upiše hipoteka u korist banke radi obezbeđenja potraživanja po osnovu kredita.

Prodavci su često u dilemi zašto se konstituiše hipoteka na njihovom stanu a kupoprodajna cena još uvek nije isplaćena. Razlog za to je okolnost da banka po osnovu ugovora o kreditu zaključenim sa kupcem, ne može da upiše hipoteku, jer kupac još uvek nije vlasnik nepokretnosti već je vlasnik Prodavac.

Hipoteka se konstituiše u korist banke radi njenog obezbeđenja prema kupcu po osnovu ugovora o kreditu i odnosi se na nepokretnost, a ne za ličnost prodavca.

U praksi se nije dogodilo da je hipoteka upisana, a da prodavac nije dobio novac, iz prostog razloga što se hipoteka ustanovljava tek kada je kredit kupcu odobren.

Važno je znati da ukoliko eventualno ne dođe do isplate kreditnih sredstava prodavcu, banka odmah izdaje izjavu kojom se hipoteka briše, tako da za prodavca praktično ne postoji rizik.

Korisnik kredita mora sa osiguravajućim društvom zaključiti Polisu osiguranja nekretnine na kojoj se upisuje hipoteka. Polisa osiguranja predstavlja jedan od uslova za odobrenje kredita. Ona mora biti vinkulirana – preneta u korist banke.

Banka sredstva od osiguranja imovine naplaćuje samo u slučaju totalne štete na nekretnini, međutim ukoliko je šteta delimična, sredstva od osiguravajućeg društva namenjena popravci naplaćuje klijent.

Vinkulirana polisa osiguranja predstavlja prenos prava naplate potraživanja koje osiguravajuće društvo isplaćuje štete na nepokretnosti usled nepredviđenih okolnosti (požar, izliv vode itd.). u korist banke.

Polisa se obnavlja godišnje i premija osiguranja se plaća svake godine do kraja otplate kredita. Osnov za obračun premije osiguranja je procena građevinske vrednosti nepokretnosti od strane sudskog veštaka

LTV racio (loan to value) je odnos iznosa kredita banke i vrednosti nekretnine na koju se uspostavija hipoteka kao obezbeđenje kredita. U zavisnosti od LTV racia zavisi i visina premije osiguranja NKOSK-a koju kupac plaća. Što je LTV racio manji, premia osiguranja prema NKOSK-u je manja jer je i rizik plasmana kredita manji.

Kliknite ovde za iznose premije osiguranja

Nacionalna korporacija osigurava kredite koje banke odobravaju fizičkim licima za kupovinu, adaptaciju i izgradnju nekretnina, a koji su obezbeđeni hipotekom. NKOSK ima potpisane Ugovore

Odlukom da je prihvatila osiguranje određenog kredita, NKOSK preuzima deo rizika nenaplativosti tog kredita, što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi Korporacija.

Preuzimanjem dela rizika, Nacionalna korporacija snižava ukupan rizik banke, što utiče na smanjenje kamatne stope koju banka naplaćuje svom klijentu.

Nacionalna korporacija učestvuje u realizaciji programa subvencionisanja stambenih kredita namenjenih zaposlenima u zdravstvu i profesionalnim vojnim licima.

Montažna kuća se može kupiti iz stambenog kredita ali ne može biti predmet hipoteke. Potrebno je dostaviti građevinsku dozvolu za montažnu kuću ali predmet hipoteke mora biti neki drugi objekat, koji je uknjižen.

Prevremena otplata kredita u celosti je moguća kod stambenih kredita uz obavezu plaćanja naknade za prevremeno vraćanje kredita po tarifi banke važećoj u momentu prevramene otplate.