Ugovor o kupoprodaji kao sve ostale isprave se overavaju u Javnobeležničkim kancelarijama - notari.
Treba napomenuti da se Ugovori mogu overiti samo kod nadležnog Javnog beležnika za teritoriju na kojoj se nepokretnost nalazi.

Ono što je bitno naglasiti je da se overa kod Javnog beležnika unapred zakazuje. Pre zakazivanja overe, potrebno je javnom beležniku dostaviti tekst Ugovora koji će se overavati i isprave neophodne za overu. Dostavlja se kompletna imovinsko pravna dokumentacija a naročito List nepokretnosti. Kada Javni beležnik utvrdi da je dokumentacija potpuna, on odobrava i zakazuje overu Ugovora.

Uvođenje institucije Javnog beležnika pruža daleko veću sigurnost u prometu nekretnina.

Javni beležnik, pre nego što odobri overu Ugovora obavezno mora da izvrši uvid i utvrdi:

• pravni status nepokretnosti;
• postojanje tereta, zabeležbi i ograničenja;
• postojanje pravnog kontinuitet odnosno osnov po kojem je stečeno vlasništvo;
• identitet potpisnika;
• poslovnu sposobnost potpisnika;
• da li je nepokretnost stečena u braku;
• pravnu valjanost i sadržaj isprave koja se overava;
• da li je nepokretnost već bila u prometu kako se ne bi duplirale prodaje;

Javno beležnička nagrada (taksa) za solemnizaciju (overu) zavisi od vrednosti nekretnine navedene u Ugovoru.
Navodimo najčešće primere:

od 1 do 600.000 dinara - – javnobeležnička nagrada iznosi oko 9.000 dinara
od 600.000 do 2.500.000 - – javnobeležnička nagrada iznosi oko 15.000 dinara
od 2.500.000 do 5.000.000 - – javnobeležnička nagrada iznosi oko 20.000 dinara
od 5.000.000 do 7.000.000 - – javnobeležnička nagrada iznosi oko 25.000 dinara
od 7.000.000 do 10.000.000 - – javnobeležnička nagrada iznosi oko 30.000 dinara
od 10.000.000 do 14.000.000 - – javnobeležnička nagrada iznosi oko 36.000 dinara

Za solemnizaciju (overu) Predugovora, Aneksa, Raskida ili Ugovora o poklonu, kada su poklonodavac i poklonoprimac u prvom naslednom redu javnobeležnička nagrada iznosi 50% od navedenih iznosa.

Za overu Ugovora o kupoprodaji potrebno je osim teksta Ugovora koji se overava i sledeću dokumentaciju:

• za uknjižene nepokretnosti na ime Prodavca:

1. Nov izvod iz lista nepokretnosti (vlasnički list) Republičkog geodetskog zavoda (katastar);
2. isprava kojom je Prodavac stekao vlasništvo (ugovor, presuda, rešenje, građevinska dozvola...)
3. izvod iz matične knjige rođenih (na okolnost bračne tekovine i ograničenja poslovne sposobnosti)
4. saglasnost bračnog druga;
5. identifikacione isprave potpisnika - Prodavca i Kupca (lična karta ili pasoš)

• za neuknjižene nepokretnosti:

osim prethodno pobrojanih stavki (1-4), potrebno je dostaviti i dokumentaciju kojom se dokazuje pravni sled imaoca prava svojine, koji je upisan u katastru na predmetnom stanu, sa sadašnjim vlasnikom (Prodavcem).

Ovo važi i za overu Ugovora o poklonu i Ugovora o doživotnom izdržavanju.

NAPOMENA: Za nekretnine koje su u procesu legalizacije govorićemo drugom prilikom.

Kupoprodaja nekretnina se može vršiti u stranoj valuti.

Isplata kupoprodajne cene u stranoj valuti, nezavisno od iznosa kupoprodajne cene, se vrši isključivo transferom sredstava sa računa kupca na račun prodavca preko poslovne banke u skladu sa zakonom o deviznom poslovanju.

Osnov transfera je overen Ugovor ili Predugovor o kupoprodaji, što znači da se najpre pred javnim beležnikom overava Ugovor pa se nakon toga odlazi u banku da bi se izvršio transfer novca.

Ukoliko je Ugovorom o kupoprodaji, kupoprodajna cena izražena u dinarima i prelazi protivvrednost 15.000 €, transfer novca se takođe mora izvršiti preko poslovne banke transferom sredstava sa dinarskog računa Kupca na dinarski račun prodavca.

Po zakonu o prometu nepokretnosti pod kategoriju Zemljišta se smatra poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište. Zemljište može biti u prometu samo ako je izvršena konverzija iz prava korišćenja u pravo svojine. Ukoliko na zemljištu postoji jedan vlasnik na koga je upisano pravo svojine, taj vlasnik može slobodno raspolagati zemljištem odnosno preneti pravo svojine na treće lice po svom izboru.

Ukoliko je na zemljištu upisano pravo svojine više lica – suvlasnike, onaj suvlasnik koji želi da prometuje svoj suvlasnički deo parcele, mora ponuditi ostalim suvlasnika pismenu ponudu po pravu preče kupovine sa tačno navedenim uslovima koji moraju biti isti sa uslovima koje je ugovorio sa zainteresovanim kupcem (trećim licem).
Suvlasnici kojima je učinjena ponuda po pravu preče kupovine mogu da:

1. prihvate ponuđene uslove i o tome se pismeno izjasne;
2. daju izjavu da nisu zainteresovani;
3. da se ne izjasne po učinjenoj ponudi;

Ukoliko se suvlasnik izjasni da je zainteresovan, onda on ima pravo preče kupovine ponuđenog suvlasničkog dela pod uslovima koje su mu dostavljeni u ponudi.

Ukoliko se imaoci prava preče kupovine (suvlasnici) ne izjasne u roku od 15 (petnaest) dana od dana dostavljanja ponude, smatra se da nisu zainteresovani, pa se može pristupiti zaključenju Ugovora sa potencijalnim Kupcem.

Ukoliko ima više zainteresovanih suvlasnika koji prihvataju ponudu, prednost ima onaj sa većim suvlasničkim udelom. Ukoliko su suvlasnički delovi zainteresovanih lica jednaki, Prodavac ima pravo da izabere sa kim će zaključiti Ugovor.

Za poljoprivredno zemljište važi isti kriterijum, stim što pravo preče kupovine imaju i vlasnici susednih parcela koje se graniče sa onom koja se želi prodati. Ako ima više zainteresovanih međaša, prednost ima onaj čija se parcela pretežno graniči sa parcelom koja se želi prodati. Ukoliko ima više susednih parcela čije su granične linije jednake prednost ima onaj čija je površina največa.

Legalizacija-ozakonjenje je skraćeni postupak dobijanja građevinske i upotrebne dozvole za objekte:

1. izgrađene bez građevinske dozvole;
2. za objekte za koje postoji odobrenje za gradnju – građevinska dozvola ali je prilikom
gradnje odstupljeno od projekta;

Ukoliko ste vlasnik stana u objektu za koji je pokrenut postupak legalizacije možete ga prodati ali je neophodno prilikom overe priložiti minimum sledeću dokumentaciju:

1. izvod iz lista nepokretnosti za katastarsku parcelu na kojoj se objekat nalazi (vlasnički list)
2. kompletan Imovinsko-pravni sled dokumentacije kojom se dokazuje veza vlasnika
objekta ili stana sa vlasnikom zemljišta;
3. uverenje sekretarijata za legalizaciju da je pokrenut postupak legalizacije-ozakonjenja (ne starije od 6 (šest) meseci;
4. Izvod iz projekta izvedenog stanja ili nalaz i mišljenje veštaka građevinske struke kako bi se identifikovao predmetni stan.

Ukoliko javni beležnik smatra da posedujete ovu minimalnu dokumentaciju, odobriće selemnizaciju-overu Ugovora o kupoprodaji.

Napominjemo da je osnovni uslov za legalizaciju imovinska veza zemljišta i objekta na zemljištu. Ako veza ne postoji, objekat se ne može legalizovati ni prodati.

Podrumi, ostave i tavani se ne mogu prometovati jer predstavljaju zajedničku nedeljivu svojinu svih vlasnika stanova i poslovnih prostora stambenih zgrada čak i ako su adaptirani u stambeni prostor.

Izuzetak su stanovi u postupku legalizacije – ozakonjenja nastali adaptacijom zajedničkih delova zgrade (ostava, tavana…). Oni se mogu prometovati ako postoji:

• odluka saveta stanara zgrade na osnovu potpisanih saglasnosti vlasnika stanova;
• overen Ugovor sa skupštinom stanara zgrade koju predstavlja predsednik skupštine
• uverenje sekretarijata za legalizaciju.

Založna izjava je izjava vlasnika nekretnine da dozvoljava da se na toj nekretnini upiše hipoteka u korist banke radi obezbeđenja potraživanja po osnovu kredita.

Prodavci su često u dilemi zašto se konstituiše hipoteka na njihovom stanu a kupoprodajna cena još uvek nije isplaćena. Razlog za to je okolnost da banka po osnovu ugovora o kreditu zaključenim sa kupcem, ne može da upiše hipoteku, jer kupac još uvek nije vlasnik nepokretnosti već je vlasnik Prodavac.

Hipoteka se konstituiše u korist banke radi njenog obezbeđenja prema kupcu po osnovu ugovora o kreditu i odnosi se na nepokretnost, a ne za ličnost prodavca.

U praksi se nije dogodilo da je hipoteka upisana, a da prodavac nije dobio novac, iz prostog razloga što se hipoteka ustanovljava tek kada je kredit kupcu odobren.

Važno je znati da ukoliko eventualno ne dođe do isplate kreditnih sredstava prodavcu, banka odmah izdaje izjavu kojom se hipoteka briše, tako da za prodavca praktično ne postoji rizik.

Zakon o državnom premeru i katastru u članu 60. navodi da se svojina i druga prava na nepokretnostima stiču, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa.

Zakon dalje kaže da sva prava na nepokretnostima proizvode pravno dejstvo prema trećim licima upisom u katastar. (deklarativnost upisa).

Član 61. istog zakona - Načelo obaveznosti
Imalac prava na nepokretnosti obavezan je da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti.

Pre nekoliko godina Republički geodetski zavod (RGZ) služba za katastar nepokretnosti (RGZ) je pustio u rad web aplikaciju (KNWEB) kojom je moguće izvršiti javni uvid u registar nepokretnosti. Podaci KNWEB aplikacije su potpuno besplatni ali se ne mogu koristiti kao zvaničan document već su informativnog karaktera. Dovoljno je samo odabrati opštinu na kojoj se nepokretnost nalazi i naziv Katastarske Opštine za traženu nepokretnost.

Primer: Za stan u Železniku koji se nalazi na Opštini Čukarica :

1. izabrati Opštinu ČUKARICA
2. izabrati KO ŽELEZNIK
3. uneti adresu stana ili broj katastarske parcele (ukoliko ste odabrali pretraga po parceli)
4. uneti KOD sa slike

Katastar ONLINE - Kliknite i proverite status nepokretnosti

Najkraće rečeno, Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti ostvarene prenosom prava.

Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15%.
Obveznik poreza na kapitalnu dobit je onaj koji prenosi pravo što u praksi najčešće znači Prodavac.

Plaća se u svim slučajevima osim:

1. Ako je nepokretnost koja se prodaje stečena nasleđem u prvom naslednom redu
2. Ako se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;
3. Ako se prenos vrši između bračnih drugova, u postupku razvoda braka kao podela imovine;
4. Ako je nepokretnost bila u vlasništvu neprekidno najmanje 10 (deset) godina
5. Ako se sva sredstva dobijena prodajom nekretnine, ulažu u rešavanje stambenog pitanja ili rešavanje stambenog pitanja članova porodice odnosno članova porodičnog domaćinstva.