Zajednička imovina supružnika – šta je i kome pripada?

Kada planirate kupovinu ili prodaju stana u Srbiji, jedno od ključnih pravnih pitanja jeste bračni status sticaoca. U praksi se često dešava da klijenti uđu u proces prodaje ubeđeni da je stan isključivo njihov, da bi se prilikom pripreme dokumentacije ispostavilo da nekretnina zapravo predstavlja zajedničku imovinu supružnika.

Zajednička imovina supružnika stiče se isključivo na osnovu zakona. To znači da se ovaj pravni režim aktivira automatski, samim činom rada i privređivanja unutar braka, bez potrebe da se pišu posebni ugovori ili sporazumi. Međutim, da bi se neka nekretnina smatrala zajedničkom, moraju biti ispunjeni jasni zakonski uslovi.

Šta se smatra zajedničkom imovinom?

Prema Porodičnom zakonu Republike Srbije, zajednička imovina je ona koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku.

Obratite pažnju na formulaciju „zajednica života". Zakon ne vezuje zajedničku imovinu slepo za formalni brak na papiru. Ako bračni drugovi formalno nisu razvedeni, ali već godinama žive potpuno odvojeno i ne vode zajednički život, imovina koju u tom periodu jedno od njih kupi od svoje plate smatra se njegovom posebnom imovinom.

U tipičnom scenariju, gde zajednica života funkcioniše, u zajedničku imovinu ulazi nekretnina koja je kupljena:

• Od redovnih plata, bonusa ili prihoda od privatnog biznisa bilo kog supružnika.
• Putem stambenog kredita koji se otplaćuje sredstvima stečenim radom tokom zajednice života u braku.
• Prihodima koji potiču od druge zajedničke imovine (na primer, novcem od izdavanja stana koji je zajednički stečen).

Važan izuzetak: Ako je nekretnina kupljena tokom braka, ali je u potpunosti isplaćena novcem koji je jedan supružnik dobio prodajom svog prebračnog stana ili nasledstvom, ta nekretnina ne ulazi u zajedničku imovinu. Ona postaje njegova posebna imovina, jer novac ne potiče od rada u braku.

Praktičan primer sa mešovitim sredstvima

U praksi se često javlja situacija u kojoj se za kupovinu jedne nekretnine kombinuju različiti izvori finansiranja. Poreklo novca je u tim slučajevima ključno i ne može se automatski pretpostaviti da imovina pripada supružnicima u srazmeri pola-pola samo zato što je kupljena tokom braka.

Praktičan primer: Stan košta 150.000 €. Jedan supružnik ulaže 70.000 € koje je lično nasledio (što predstavlja njegovu posebnu imovinu), dok se preostalih 80.000 € finansira zajedničkim sredstvima ili stambenim kreditom koji se otplaćuje novcem stečenim radom tokom trajanja zajednice života.

U ovakvom scenariju ne može se jednostavno zaključiti da je stan automatski podeljen na jednake delove. Poreklo sredstava zahteva precizno razgraničenje između posebne imovine jednog supružnika i zajedničke imovine bračnih drugova. Ako želite da saznate kako se u praksi dokazuje poreklo ličnog novca, detalje možete pronaći u članku Posebna imovina supružnika – šta ostaje samo tvoje?.

Zajednička svojina nije isto što i suvlasništvo

U svakodnevnom govoru ljudi mešaju zajedničku imovinu i suvlasništvo, ali pravna razlika je ogromna i direktno utiče na raspolaganje nekretninom:

Zajednička svojina (Zajednička imovina)

Kod ovog oblika svojine, udeli supružnika nisu unapred određeni. Na papiru se ne navodi procentualni udeo (npr. nema oznake 50% ili 1/2). Oba supružnika su vlasnici nad celom nekretninom i sve dok se ne pokrene postupak deobe, nijedan od njih ne može izdvojiti ili prodati „svoj deo".

Suvlasništvo

Kod suvlasništva, udeli su precizno određeni u idealnim delovima (npr. supruga je vlasnik 1/2, a suprug 1/2, ili u srazmeri 60% prema 40%). Svaki suvlasnik tačno zna svoj procenat i zakonski ima pravo da svojim idealnim delom raspolaže, uz poštovanje prava preče kupovine. Više o ovome možete saznati u našem tekstu Suvlasništvo nad nekretninom – koja prava ima suvlasnik?.

Da li je bitno ko je upisan u katastru?

Podatak u Katastru nepokretnosti je izuzetno važan, ali u praksi sam upis na ime jednog supružnika nije apsolutni dokaz da je nekretnina njegova posebna imovina. U prometu nekretnina razlikujemo dve situacije.

Situacija 1: Oba supružnika su upisana u katastar

Ako su oba supružnika u katastru upisana kao nosioci zajedničke svojine, prilikom prodaje oba se u ugovoru deklarišu kao prodavci. Oni ravnopravno potpisuju kupoprodajni ugovor kod javnog beležnika. Ovde se ne radi o principu „jedan prodaje, a drugi daje saglasnost" – oboje su aktivni prodavci.

Situacija 2: U katastru je upisan samo jedan supružnik

Ako je kao vlasnik sa udelom 1/1 upisan samo muž ili samo žena, to ne znači automatski da je reč o posebnoj imovini. Ako je stan kupljen radom tokom trajanja zajednice života, on je i dalje zakonski zajednička imovina.

Prilikom prodaje ovakvog stana, javni beležnik i agencija će obavezno utvrditi bračni status upisanog vlasnika u momentu sticanja nekretnine. Da bi prodaja bila pravno sigurna, neophodno je učešće drugog supružnika. Detaljnije o tome kada je i na koji način ovaj potpis neophodan pročitajte u našem tekstu Kome je potrebna saglasnost bračnog druga za prodaju stana?.

Kako se danas upisuje zajednička svojina supružnika?

Prilikom overe (solemnizacije) kupoprodajnog ugovora, javni beležnik ima zakonsku obavezu da proveri podatke iz matične knjige rođenih i matične knjige venčanih za kupca. Činjenica da je kupac u braku unosi se u samu javnobeležničku ispravu.

Kada notar po službenoj dužnosti elektronskim putem pošalje ugovor u Katastar, katastar upisuje oba supružnika kao nosioce prava zajedničke svojine, bez obzira na to što je u samom ugovoru kao kupac naveden samo jedan od njih.

Kada postoje izuzeci od ovog upisa?

Izjava o posebnoj imovini: Supružnici mogu prilikom kupovine kod notara dati zajedničku, izričitu izjavu da se nekretnina kupuje iz posebnih sredstava samo jednog supružnika (npr. od njegovog nasledstva). U tom slučaju, katastar će upisati samo tog supružnika kao isključivog vlasnika 1/1.

Ugovaranje suvlasništva u startu: Supružnici mogu u samom kupoprodajnom ugovoru navesti da nekretninu kupuju kao suvlasnici sa tačno određenim udelima (npr. supruga 60%, suprug 40%). Tada se umesto zajedničke svojine upisuje suvlasništvo sa definisanim procentima.

Zašto je kod starijih ugovora često upisan samo jedan supružnik?

Ovo je segment na koji kupci i prodavci moraju obratiti posebnu pažnju. Pre uvođenja javnobeležničkog sistema (pre septembra 2014. godine), kupoprodajni ugovori su se overavali pred osnovnim sudovima.

U to vreme, sudovi su vršili samo overu potpisa. Nisu proveravali bračni status kupca, niti su upisivali podatke o supružniku. Zbog toga je u Katastru nepokretnosti ostao ogroman broj stanova koji su upisani na ime samo jednog lica sa udelom 1/1, iako su ti stanovi kupljeni usred braka, od zajedničke zarade.

Šta to znači u praksi?

Ako danas kupujete stan od prodavca koji je upisan 1/1 na osnovu starog sudskog ugovora iz npr. 2005. godine, ne smete se osloniti isključivo na podatak iz katastra. Mora se proveriti da li je prodavac 2005. godine bio u braku. Ako jeste, i ako je reč o zajedničkoj imovini, za prodaju tog stana biće neophodna overena izjava ili saglasnost njegovog bračnog druga, iako tog supružnika nigde nema u papirima katastra.

Može li jedan supružnik sam da proda stan?

U zavisnosti od pravnog režima i načina na koji je nekretnina upisana u katastar, promet se sprovodi kroz sledeće pravne prakse:

• Ukoliko su u katastru oba supružnika upisana kao nosioci zajedničke svojine, ugovor se realizuje tako što se oba supružnika u samom ugovoru deklarišu i učestvuju kao prodavci.
• Ukoliko je u katastru upisan samo jedan supružnik, a nekretnina predstavlja zajedničku imovinu (što je čest slučaj kod starijih ugovora overenih u sudu), za pravilno i pravno bezbedno sprovođenje prodaje zahteva se pismena i overena saglasnost drugog supružnika.
• Ukoliko je nepokretnost posebna imovina jednog supružnika (ako je stečena Ugovorom o poklonu, Ostavinskim rešenjem ili je kupljena pre braka), na promet se primenjuje režim posebne imovine i nije potrebna saglasnost drugog supružnika.

Da biste saznali u kojoj formi se daje saglasnost bračnog druga i kako osigurati pravnu sigurnost kupca, pročitajte naš tekst Kome je potrebna saglasnost bračnog druga za prodaju stana?.

Šta ako je jedan supružnik zarađivao više?

Zakon postavlja jasnu početnu tačku: u slučaju deobe zajedničke imovine, polazi se od pretpostavke da su udeli supružnika jednaki (pola-pola).

Činjenica da je jedan supružnik imao znatno veću platu ili da je jedini otplaćivao stambeni kredit ne znači sama po sebi da njemu automatski pripada veći deo stana. Doprinos zajedničkoj imovini ne meri se samo kroz matematički iznos na bankovnom računu. Prilikom eventualnog sudskog utvrđivanja većeg udela, sud pored finansijske zarade procenjuje i sve druge oblike angažovanja i doprinosa, kao što su vođenje domaćinstva, staranje o deci i svaki vid pomoći partneru u održavanju bračne zajednice, pružajući mogućnost dokazivanja drugačijeg doprinosa u skladu sa zakonom.

Kako se zajednička imovina deli?

Prestanak braka ili zajednice života ne znači da se imovina deli automatski. Bivši supružnici mogu ostati upisani kao zajednički vlasnici i nakon razvoda, sve dok se ne pokrene postupak deobe. Deoba se u praksi sprovodi na dva načina:

Sporazumna deoba: Pravno najbrži i najjeftiniji način. Supružnici se sami dogovore o podeli imovine (npr. stan se prodaje pa se novac deli u ugovorenoj srazmeri, ili stan pripada supruzi, a muž dobija drugu nekretninu i isplatu). Ovaj dogovor se uobličava u Ugovor o raspodeli bračne imovine koji se obavezno overava kod javnog beležnika.

Sudska deoba: Ako dogovor nije moguć, pokreće se parnični postupak. Sud na osnovu izvedenih dokaza utvrđuje tačne udele svakog supružnika. Nakon toga se vrši fizička deoba nekretnine (ako je građevinski izvodljiva) ili civilna deoba, što podrazumeva prodaju nekretnine na javnoj prodaji i podelu dobijenog novca.

Praktičan primer sa stanom kupljenim tokom braka

Marko i Ivana su tokom braka kupili stan iz stambenog kredita. Kredit glasi na Marka jer je njegova firma imala bolji bonitet, a mesečna rata se automatski odbija od njegove zarade.

Činjenica da kredit glasi na Marka i da se rata skida sa njegove plate ne znači sama po sebi da je stan njegova posebna imovina. Budući da je nekretnina stečena radom tokom trajanja zajednice života u braku, polazi se od režima zajedničke imovine. Prilikom eventualne deobe nakon razvoda, postoji zakonska pretpostavka jednakih udela, dok se u slučaju spora stvarni doprinos oba supružnika utvrđuje i dokazuje na sudu u skladu sa zakonom.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.