Svoj na svome — šta znači prijava i kako izgleda upis nekretnine?

Šta je zakon „Svoj na svome"?

„Svoj na svome" je zakon koji od 24. oktobra 2025. godine rešava vlasništvo nad objektima bez građevinske ili upotrebne dozvole. Ne bavi se time da li je objekat građen po propisima — bavi se isključivo upisom postojećeg vlasništva u katastar.

Šta se desilo sa starim predmetima legalizacije i ozakonjenja?

Ako si godinama imao predmet legalizacije ili ozakonjenja — taj zahtev se više ne razmatra. Stupanjem novog zakona na snagu, svi nezavršeni stari postupci su obustavljeni. Da bi se pitanje vlasništva rešilo, potrebno je podneti novu prijavu po ovom zakonu.

Prijava, potvrda, upis — tri različite stvari

Najveća zabuna oko ovog zakona svodi se na jednu rečenicu: „Predao sam prijavu, znači sredio sam papire." Nije tako. Reč je o tri različita koraka, i svaki naredni predstavlja stvaran pravni napredak u odnosu na prethodni:

1. Prijava — tvoj zahtev je evidentiran kod Agencije, dobijaš broj predmeta. Ovo ne znači da je zahtev odobren.
2. Potvrda — Agencija je proverila predmet i utvrdila da su zakonom propisani uslovi ispunjeni. Potvrda je isprava na osnovu koje se sprovodi upis.
3. Upis u katastar — RGZ je, na osnovu potvrde, upisao pravo svojine. Tek od tog trenutka si formalno vlasnik, sa svim pravima koja to nosi.

Šta Agencija proverava i šta znači potvrda?

Nadležna Agencija za prostorno planiranje i urbanizam razmatra tvoj predmet i utvrđuje da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi. Ako jesu — izdaje potvrdu, dokument na osnovu kog RGZ sprovodi upis. Ako nisu — o tome te obaveštava, a status ostaje nerešen dok se ne otkloni ono što nedostaje.

Naknada — šta treba da znaš

Za deo objekata zakon predviđa naknadu — to nije jedinstvena taksa ista za sve, već iznos koji za tvoj konkretan predmet utvrđuje Agencija, pre nego što izda potvrdu. Kad visina bude utvrđena, dobijaš obaveštenje sa rokom za uplatu. Zakon predviđa i oslobođenja od plaćanja za određene kategorije lica — vredi proveriti da li se neka od njih odnosi na tebe. Plaćanje naknade, kada je propisana, direktno utiče na dalji tok postupka: dok ne bude izmirena, na nekretnini ostaje upisano ograničenje raspolaganja.

Kako da proveriš status svoje prijave

Status svoje prijave možeš besplatno proveriti preko servisa Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), unosom broja prijave. Servis prikazuje status u četiri boje:

• Plava — čeka se potvrda Agencije
• Narandžasta — potvrda je u obradi
• Crvena — utvrđeni tehnički nedostaci, vraćeno Agenciji na dopunu
• Zelena — upisano u katastar

Detaljnije o čitanju izvoda i statusa nekretnine pisali smo i u vodiču o „proveri statusa stana, kuće ili garaže" i vodiču o „izvodu iz baze katastra".

Šta se dešava posle upisa?

Kad status postane zelen, formalno si upisani vlasnik — sa svim pravima koja to nosi, uključujući pravo da nekretninu prodaš, naslediš ili založiš.

Da li možeš da prodaš nekretninu dok čekaš?

Ne mora da znači da ne možeš, ali ne treba ni da pretpostaviš da možeš bez provere. Sama podneta prijava ne dokazuje da je pravni status rešen — a dok naknada, tamo gde je propisana, nije izmirena, zakon predviđa i zabeležbu koja u tom periodu ograničava raspolaganje nekretninom. Pre nego što odrediš cenu, nađeš kupca ili primiš kaparu, vredi tačno proveriti gde se tvoj predmet nalazi. Ovu temu detaljnije obrađujemo u posebnom članku o „prodaji stana sa nerešenim pravnim statusom".

Često postavljena pitanja

Šta znači da sam podneo prijavu „Svoj na svome"?

Znači da je tvoj zahtev evidentiran kod Agencije i da tek treba da bude razmotren — ne da je već odobren.

Da li podneta prijava znači da je moj status rešen?

Ne. Status je rešen tek kad dobiješ potvrdu Agencije i kad RGZ sprovede upis u katastar.

Šta tačno znači status „čeka se potvrda"?

Da potvrda još nije stigla do RGZ-a od Agencije. Ne govori u kojoj je tačno fazi predmet kod Agencije, niti kakav će biti ishod.

Kako proveravam status svoje prijave?

Preko besplatnog servisa RGZ-a, unosom broja prijave — status se prikazuje u jednoj od četiri boje.

Šta se desilo sa mojim starim predmetom legalizacije ili ozakonjenja?

Obustavljen je stupanjem novog zakona na snagu. Da bi se pitanje vlasništva rešilo, potrebna je nova prijava po ovom zakonu.

Mogu li još uvek da podnesem prijavu?

Samo ako iz objektivnih razloga nisi uspeo da je podneseš u redovnom roku i imaš dokaz za to — najkasnije do 24. oktobra 2026. Ovo nije opšte produženje roka za sve.

Mogu li da prodam nekretninu dok postupak traje?

Ne automatski i ne bez provere — pogledaj poseban članak o prodaji stana sa nerešenim pravnim statusom.

Šta se dešava kad Agencija izda potvrdu?

Potvrda se dostavlja RGZ-u, koji na osnovu nje sprovodi upis prava svojine u katastar.

Da li banka prihvata upisanu nekretninu kao kolateral?

Zavisi od banke — ne postoji jedinstvena praksa koja važi za sve, uslove treba proveriti direktno kod konkretne banke.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.