Suvlasništvo nad nekretninom – koja prava ima suvlasnik?

Suvlasništvo znači da dve ili više osoba imaju pravo svojine na istoj nekretnini, svaka u određenom idealnom delu — na primer 1/2, 1/3 ili 1/4.

Važno je razumeti šta to praktično znači: vlasnik 1/2 kuće nije automatski vlasnik prizemlja, sprata ili leve polovine kuće.

On ima polovinu prava svojine na celoj nepokretnosti, sve dok nekretnina nije pravno podeljena na posebne celine.

Suvlasnik svojim idealnim delom može da raspolaže, ali mogućnost da nešto pravno uradi i mogućnost da to lako uradi u praksi nisu isto.

Može li suvlasnik da proda svoj deo?

Može.

Suvlasnik može da proda svoj idealni deo bez prodaje delova koji pripadaju drugim suvlasnicima.

Prilikom prodaje mora se voditi računa o pravu preče kupovine ostalih suvlasnika i propisanoj proceduri ponude.

U praksi postoji još jedan, često mnogo veći problem: nije lako pronaći kupca za idealni deo stana ili kuće.

Kupac koji kupi 1/2 stana ne dobija automatski određenu sobu ili polovinu stana. Postaje suvlasnik zajedno sa drugom osobom, a korišćenje nekretnine zavisi od odnosa i dogovora među suvlasnicima.

Zbog toga se idealni delovi nepokretnosti uglavnom prodaju teže i često po znatno nižoj ceni od proporcionalnog dela tržišne vrednosti cele nekretnine.

Može li suvlasnik da stavi hipoteku samo na svoj deo?

Pravno, suvlasnik može da raspolaže svojim suvlasničkim delom, uključujući i njegovo opterećenje hipotekom.

U praksi je to sasvim druga priča.

Bankama idealni deo stana ili kuće uglavnom nije poželjno sredstvo obezbeđenja.

Ako kredit prestane da se otplaćuje, predmet naplate je samo suvlasnički deo dužnika, dok drugi suvlasnik zadržava svoja prava na nekretnini.

Takav deo je znatno teže prodati i naplatiti, pa ne treba računati da će banka prihvatiti idealni deo kao hipoteku samo zato što je takav upis pravno moguć.

Kada suvlasništvo ipak može imati praktičnog smisla?

Najčešće kada način korišćenja nekretnine već jasno funkcioniše kao da postoje dve odvojene celine.

Na primer, kuća može biti podeljena po vertikali ili horizontali tako da svaki suvlasnik koristi svoj deo, ima poseban ulaz, odvojene instalacije ili brojila i prostor koji praktično funkcioniše nezavisno.

Ali čak i tada treba razlikovati faktičku podelu od pravne.

To što dve porodice godinama koriste svaka svoju polovinu kuće ne znači automatski da u katastru postoje dva posebna objekta ili dve posebne stambene jedinice.

Upravo zbog te razlike takve nekretnine često imaju nižu tržišnu vrednost od pravno i katastarski potpuno razdvojenih nekretnina.

Kupovina suvlasničkog dela parcele nosi dodatni problem

Kod zemljišta treba biti još oprezniji.

Kupovina, na primer, 1/2 parcele ne znači da je kupac kupio levu ili desnu polovinu placa. Kupio je idealnu polovinu cele parcele.

Zato kupac ne treba da računa: „Kupiću polovinu placa i na svojoj polovini napraviti kuću."

Idealni deo nije zasebna građevinska parcela.

Ako parcela ostaje u suvlasništvu, suvlasnički odnos se prenosi i na gradnju. Građevinska i upotrebna dozvola predstavljaju osnov za kasniji upis objekta, pa kupac idealnog dela ne može da računa da će kuća koju izgradi automatski postati samo njegova nekretnina.

Poseban problem postoji kada se na parceli već nalazi kuća ili drugi izgrađeni objekat, što je čest slučaj kod prodaje idealnih delova zemljišta.

Kupovina 1/2 takve parcele ne znači da kupac automatski može na zamišljenoj drugoj polovini placa da izgradi još jednu kuću.

Idealni deo ne stvara novu građevinsku parcelu i ne garantuje mogućnost gradnje još jednog objekta.

Mogućnost gradnje zavisi od urbanističkih uslova za celu parcelu — postojećeg objekta, zauzetosti, izgrađenosti, udaljenja i drugih planskih uslova.

Ako je cilj kupca da ima svoj plac i svoju kuću, mnogo je važnije da pre kupovine utvrdi da li je moguća parcelacija ili drugi odgovarajući način pravnog razdvajanja zemljišta.

Šta ako suvlasnici više ne žele da budu suvlasnici?

Najjednostavnije rešenje je sporazum.

Ako nekretnina može da se podeli na samostalne celine, suvlasnici mogu pokušati da pravno urede postojeću faktičku podelu.

Druga mogućnost je da jedan suvlasnik otkupi deo drugog.

Ako dogovor nije moguć, suvlasnik može tražiti deobu sudskim putem. Kada fizička deoba nije moguća, postupak može završiti prodajom nekretnine i podelom dobijenog iznosa prema suvlasničkim udelima.

Da li treba kupovati suvlasnički deo?

Ne postoji univerzalan odgovor, ali cena sama po sebi nije dovoljan razlog.

Posebno treba biti oprezan kod idealnog dela stana, kuće u kojoj nije jasno uređeno korišćenje i zemljišta na kojem kupac planira da gradi.

Pre kupovine treba proveriti:

• šta je tačno upisano u katastru;
• koliki deo se kupuje i ko su ostali suvlasnici;
• da li je ispoštovano pravo preče kupovine;
• kako se nekretnina trenutno koristi;
• postoji li sporazum suvlasnika;
• može li se nekretnina pravno podeliti;
• ako je zemljište u pitanju, da li je planirana gradnja ostvariva;
• kakva je realna tržišna vrednost suvlasničkog dela.

Niska cena idealnog dela često postoji upravo zato što kupac preuzima ograničenja koja kod kupovine cele nekretnine nema.

Praktičan primer

Dva brata su nasledila kuću, svaki po 1/2.

Kuća ima dva odvojena ulaza i svaki brat godinama koristi svoju polovinu.

U praksi to može funkcionisati bez većih problema.

Ali ako u katastru i dalje postoji jedna kuća u suvlasništvu 1/2 + 1/2, kupac jednog dela ne kupuje automatski „prizemlje", „sprat" ili „levu polovinu".

Zato pre kupovine treba utvrditi šta se koristi u praksi, a šta se pravno kupuje.

Ta razlika je često najvažnija stvar kod suvlasničkih nekretnina.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.