Stambeni kredit – kako funkcioniše kupovina stana na kredit?

Kod kupovine stana putem stambenog kredita deo cene plaćaš iz sopstvenih sredstava, a ostatak banka isplaćuje prodavcu.

Pre odobrenja kredita banka proverava dve stvari: da li ti možeš da otplaćuješ kredit i da li nekretnina može da bude prihvaćena kao obezbeđenje.

Zato je kod kupovine na kredit važan pravilan redosled koraka.

Koliko svog novca moraš da imaš?

Stambeni kredit ne znači da banka plaća ceo stan.

Kupac mora da obezbedi učešće iz sopstvenih sredstava, kao i novac za prateće troškove kupovine.

Učešće zavisi od konkretnog kreditnog proizvoda. Kod standardnih stambenih kredita 20% je čest model, dok posebni programi, poput kredita za mlade, mogu imati znatno niže učešće.

Kapara nije isto što i učešće. Kaparu daješ prodavcu prilikom zaključenja predugovora i ona se uračunava u deo cene koji plaćaš iz svojih sredstava.

Pored učešća treba računati i na troškove kao što su:

• javni beležnik;
• procena nekretnine;
• osiguranje;
• Kreditni biro;
• upis hipoteke i svojine u katastar;
• eventualne kursne razlike i druge troškove banke.

Zato nije dovoljno imati samo novac za učešće.

Koliki kredit možeš da dobiješ?

Cena stana koji želiš da kupiš i iznos kredita koji možeš da dobiješ nisu ista stvar.

Banka procenjuje tvoju kreditnu sposobnost.

Najvažnije su:

• visina i redovnost prihoda;
• postojeći krediti;
• kreditne kartice i druga zaduženja;
• Kreditni biro;
• stabilnost prihoda;
• godine života i mogući rok otplate.

Ako već otplaćuješ keš kredit ili imaš druga značajna mesečna zaduženja, ostaje manje prostora za ratu stambenog kredita.

Zato dve osobe sa istom platom ne moraju moći da dobiju isti iznos kredita.

Praktično pravilo: prvo utvrdi koliko realno možeš da finansiraš, pa tek onda traži stan u tom cenovnom rangu.

Banka proverava i stan, ne samo kupca

Možeš imati dobra primanja i urednu kreditnu istoriju, a da konkretna nekretnina ipak ne odgovara uslovima za kredit.

Banka proverava pravni status nekretnine jer na njoj treba da bude upisana hipoteka kao obezbeđenje kredita.

Proveravaju se, između ostalog:

• vlasništvo;
• postojeće hipoteke i drugi tereti;
• zabeležbe;
• pravni status objekta;
• potrebna dokumentacija.

Najjednostavnije se finansiraju uredno upisane nekretnine.

Kod novogradnje ili nekretnina sa složenijim pravnim statusom mogu biti potrebni dodatni uslovi i dokumentacija.

Procena nekretnine može promeniti računicu

Banka angažuje procenitelja koji utvrđuje tržišnu vrednost nekretnine.

To je važno zato što banka iznos finansiranja vezuje za procenjenu vrednost, a ne samo za cenu koju si dogovorio sa prodavcem.

Praktičan primer:

Dogovorena cena stana je 120.000 €.

Planirao si da obezbediš 24.000 € sopstvenih sredstava, a ostatak putem kredita.

Ako procenitelj proceni stan na 110.000 €, banka može računati maksimalni iznos finansiranja prema toj nižoj vrednosti.

Razliku do ugovorene cene tada moraš da pokriješ dodatnim sopstvenim novcem.

Zato procena nije samo formalnost.

Kapara i predugovor – gde nastaje najveći rizik?

Kod kupovine na kredit ne treba olako davati kaparu pre nego što imaš dovoljno jasnu sliku o svojoj kreditnoj sposobnosti i nekretnini koju kupuješ.

Ako banka kasnije ne odobri kredit, pitanje šta se dešava sa kaparom zavisi i od onoga što je dogovoreno u predugovoru.

Zato kod kupovine na kredit predugovor treba jasno da reguliše:

• da se kupovina finansira stambenim kreditom;
• rok za odobrenje kredita;
• rokove isplate;
• šta se dešava ako kredit ne bude odobren;
• šta se dešava ako problem postoji u dokumentaciji nekretnine.

Detaljnije o tome pišemo u vodiču o kapari kada banka ne odobri kredit.

Kako izgleda kupovina stana na kredit?

Tipičan redosled izgleda ovako:

1. Utvrđivanje budžeta i kreditne sposobnosti
2. Izbor i pravna provera nekretnine
3. Predugovor, kapara i procena nekretnine
4. Odobrenje kredita, ugovor i upis hipoteke
5. Isplata prodavca i konačna uknjižba kupca

Kompletan redosled — od određivanja budžeta do primopredaje stana — opisan je korak po korak u vodiču Kupovina stana na kredit – korak po korak.

Da li banka daje novac kupcu?

Kod kupovine stana kreditni deo cene se po pravilu ne isplaćuje kupcu „na ruke".

Banka sredstva prenosi prema uslovima kupoprodajnog ugovora, najčešće direktno na račun prodavca.

Ako se kupovinom zatvara postojeći kredit prodavca, deo novca može biti usmeren banci kojoj prodavac duguje.

Šta ako stan već ima hipoteku?

Postojeća hipoteka ne znači da stan ne može da se kupi.

Kod takve kupoprodaje potrebno je precizno organizovati zatvaranje postojećeg duga, dokumentaciju banke i brisanje stare hipoteke.

Detaljan postupak objašnjavamo u vodiču Kupovina stana sa hipotekom.

Šta ostaje posle kupovine?

Po završetku kupoprodaje kupac postaje vlasnik nekretnine, a banka ima upisanu hipoteku kao obezbeđenje kredita.

Kupac koristi stan i nastavlja da otplaćuje mesečne rate.

Kada se kredit u potpunosti otplati, hipoteka se ne briše automatski. Potrebna je odgovarajuća isprava banke i sprovođenje brisanja hipoteke u katastru.

O tome detaljnije pišemo u vodičima Šta je hipoteka na nekretnini? i Brisanje hipoteke na nepokretnosti.