Prodaja stana sa nerešenim pravnim statusom – da li je dovoljna prijava 'Svoj na svome'?

Predao sam prijavu „Svoj na svome" — da li sada mogu da prodam stan?

Ne mora da znači. Sama podneta prijava, dok postupak nije okončan, ne znači da je pravo svojine upisano niti da je pravni status nepokretnosti rešen. Pre nego što staviš stan u oglas ili primiš kaparu, vredi proveriti tačno gde se predmet nalazi i da li se konkretan pravni posao može sprovesti.

Šta se dešava sa prijavom posle podnošenja?

Kad predaš prijavu, dobiješ broj predmeta — to potvrđuje da je tvoj zahtev evidentiran, ne da je odobren. Nadležna Agencija za prostorno planiranje i urbanizam razmatra predmet i utvrđuje da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za upis prava svojine.

Kad utvrdi da su uslovi ispunjeni, Agencija izdaje potvrdu — na osnovu nje se sprovodi upis u katastar. Kad utvrdi da uslovi nisu ispunjeni, o tome obaveštava podnosioca prijave.

Sve dok postupak nije okončan, sama činjenica da je prijava podneta ne znači da je pravo svojine upisano niti da je pravni status nepokretnosti rešen.

Šta Agencija proverava posle podnošenja prijave?

Agencija razmatra da li su ispunjeni zakonom propisani uslovi za upis prava svojine. Rezultat tog razmatranja — ne sama prijava — određuje dalji tok. Status svog predmeta možeš proveriti preko besplatnog servisa Republičkog geodetskog zavoda, unosom broja prijave.

Zašto je status važan kod javnog beležnika?

Zakonska pravila o prometu nepokretnosti poznaju situacije u kojima javni beležnik upozorava ugovorne strane na nedostatak dozvole, uz napomenu koja se unosi u sam ugovor. U praksi, mogućnost potvrđivanja (solemnizacije) ugovora zavisi od konkretnog pravnog statusa nepokretnosti i dostupne dokumentacije — zato se ta mogućnost mora proveriti za tvoj konkretan slučaj, i to pre nego što se obavežeš kupcu, ne posle.

Koje različite situacije prodavci zovu „stan u legalizaciji"?

Pod istim izrazom ljudi često misle na potpuno različite stvari:

1. Nekretnina uopšte nije upisana u katastar.
2. Evidentirana je, ali pravo svojine nije rešeno.
3. Upisana je, ali objekat nema građevinsku/upotrebnu dozvolu.
4. Ranije je bio pokrenut stari postupak legalizacije/ozakonjenja (danas obustavljen).
5. Podneta je prijava Svoj na svome, ali postupak još nije okončan — situacija ovog članka.

Svaka od ovih pet situacija zahteva drugačiju proveru pre prodaje — dobro je znati u kojoj se tačno nalaziš pre nego što pričaš o ceni.

Da li kupac može da koristi stambeni kredit?

Zavisi. Banke imaju sopstvene uslove za kreditiranje, a nekretnina sa nerešenim pravnim statusom može predstavljati komplikaciju za odobravanje kredita. Ovo je nešto što kupac treba da proveri direktno kod svoje banke — pravilo se razlikuje od slučaja do slučaja.

Šta proveriti pre nego što oglasiš nekretninu

• Aktuelne podatke iz katastra za tvoju nekretninu
• Kako je tačno objekat/poseban deo evidentiran
• Status svoje prijave Svoj na svome (broj predmeta, preko servisa RGZ-a)
• Da li postoje zabeležbe ili tereti na nepokretnosti
• Dokumentaciju kojom dokazuješ vlasništvo
• Da li konkretan ugovor može da se potvrdi kod javnog beležnika — pre nego što primiš kaparu

Kako Sigma može da pomogne pre prodaje?

Pre nego što odrediš cenu i primiš kaparu, pregledamo dokumentaciju sa tobom i utvrđujemo šta tačno treba proveriti ili sačekati — da ne bi dogovorio prodaju koju kasnije ne možeš da sprovedeš.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.

Pročitaj i: pun vodič kroz zakon „Svoj na svome", kako proveriti status nekretnine, šta sadrži izvod iz baze katastra i šta sadrži ugovor o kupoprodaji.