Kupovina stana u izgradnji

Kupovina stana u izgradnji: Sve što treba da znaš

Kupovina stana u izgradnji (u fazi tzv. „papirologije" ili radova) sve je češći način rešavanja stambenog pitanja u Beogradu, jer po pravilu nudi nižu cenu u odnosu na gotov stan i mogućnost izbora rasporeda i završne obrade. Ovakva kupovina ipak nosi svoje specifičnosti u odnosu na kupovinu useljivog stana, kako u pogledu pravnog posla, tako i u pogledu uslova za odobravanje stambenog kredita.

Pravni osnov kupovine

Kod kupovine stana u izgradnji, ugovorna strana kupcu nije fizičko lice prodavac već investitor. Zaključuje se Ugovor o kupoprodaji budućeg objekta (stana), koji se overava kod javnog beležnika i po pravilu se odnosi na tačno određenu jedinicu opisanu prema projektu (broj stana, sprat, površina, struktura), sa rokom za završetak i predaju u posed.

Koje su prednosti kupovine stana u izgradnji?

• Povoljnija cena u odnosu na gotov stan iste lokacije i strukture, naročito u ranijim fazama gradnje.
• Mogućnost izbora rasporeda prostorija, poda, spratnosti i, u pojedinim slučajevima, delimično prilagođavanje enterijera.
• Novogradnja po pravilu podrazumeva savremenije instalacije, bolju energetsku efikasnost i garanciju na pojedine elemente objekta.
• Potencijal rasta vrednosti nekretnine do trenutka useljenja, u odnosu na cenu po kojoj je kupljena u ranijoj fazi gradnje.

Koji rizici prate kupovinu stana u izgradnji?

• Rok završetka radova može se produžiti u odnosu na ugovoreni, iz razloga koji ne zavise uvek od investitora.
• Bonitet i reputacija investitora su ključni — proveri ranije realizovane projekte, urednost isporuke i eventualne sporove.
• Nakon isplate ugovorene cene, odnosno realizacije kredita, investitor ostaje u obavezi da završi objekat, pribavi upotrebnu dozvolu i sprovede uknjižbu kako bi kupac mogao da se upiše kao vlasnik. Ova faza zavisi od daljeg poslovanja investitora, pa je preporučljivo pratiti dinamiku radova i status dokumentacije i nakon isplate sredstava.
• Preporučuje se dodatna pravna provera statusa ugovora i objekta u katastru pre potpisivanja, kako bi se izbegli nepredviđeni tereti.

Koji su uslovi za apliciranje za stambeni kredit?

Banke stambeni kredit za stan u izgradnji odobravaju uz nešto strože uslove nego za gotovu nepokretnost:

• Minimalan stepen završenosti objekta od 80% — banke po pravilu ne odobravaju kredit za objekte u ranijoj fazi gradnje, jer se procena vrednosti i kolateral vezuju za dovoljno izvestan i vidljiv fizički napredak radova.
• Pravosnažna građevinska dozvola investitora za predmetni objekat.
• Objekat u izgradnji upisan u katastar nepokretnosti (uknjižena faza izgradnje), na osnovu čega se dalje sprovodi upis hipoteke.
• Overen Ugovor o kupoprodaji budućeg objekta kod javnog beležnika, sa preciznim opisom jedinice koja se kupuje.
• Procena vrednosti nepokretnosti od strane ovlašćenog procenitelja angažovanog od banke.
• Hipoteka se, u ovoj fazi, po pravilu upisuje na pravu svojine investitora (na objektu u izgradnji), do trenutka konačnog upisa svojine kupca nakon završetka i uknjižbe objekta.
• Standardni uslovi kreditne sposobnosti kupca (redovna primanja, kreditna istorija, učešće) primenjuju se kao i kod svake druge stambene kupovine.

Detaljnije o tome kada banka može da finansira konkretan objekat u izgradnji pisali smo u vodiču „Kredit za stan u izgradnji".

Zaključak

Kupovina stana u izgradnji može biti izuzetno povoljna investicija, ali zahteva pažljivu proveru investitora, dokumentacije i dinamike gradnje, kako pre potpisivanja ugovora tako i tokom celog perioda do useljenja. Tim agencije Sigma nekretnine pomaže kupcima da prepoznaju pouzdane projekte i investitore, proverava status dokumentacije i prati proces do konačne uknjižbe — ukoliko razmatraš kupovinu stana u izgradnji, rado ćemo ti pomoći da doneseš informisanu odluku.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.