Kredit za stan u izgradnji — kada banka može da finansira novogradnju?

Da — ali nije dovoljna samo tvoja kreditna sposobnost. Banka mora da prihvati i konkretan projekat, odnosno stepen u kom je objekat trenutno izgrađen.

Drugim rečima: dva su pitanja, ne jedno. Prvo je da li TI možeš da dobiješ kredit. Drugo, potpuno odvojeno pitanje, je da li banka uopšte može da finansira baš TAJ stan, u fazi u kojoj se sada nalazi.

Da li zgrada mora biti 80% završena?

Ovde treba razdvojiti tri različite stvari koje se u praksi često mešaju.

• Regulatorni okvir — Narodna banka Srbije je merama iz 2020. olakšala bankama finansiranje objekata i pre nego što dostignu visok stepen završenosti, tako da 80% danas nije propisano kao obavezan uslov za sve banke.
• Uobičajena bankarska praksa — uprkos tome, veliki broj banaka i dalje, kroz sopstvenu kreditnu politiku, zadržava oko 80% završenosti kao prag posle kog rado finansiraju novogradnju — jer je u toj fazi vrednost i postojanje objekta lakše proceniti i obezbediti kao kolateral.
• Uslovi konkretne banke — pojedine banke, posebno kroz projektno finansiranje (kada banka finansira i sam investitorov projekat), spremne su da odobre kredit i pri nižem stepenu izgrađenosti. Ovo se razlikuje od banke do banke i od projekta do projekta.

U praksi, 80% ostaje najčešća, ali ne i jedina moguća situacija. Pre nego što isključiš neki stan iz razmatranja samo zato što zgrada "nije dovoljno gotova", vredi proveriti kod konkretne banke da li postoji mogućnost ranijeg finansiranja za taj projekat.

Nije važan samo procenat izgrađenosti

Stepen završenosti procenjuje ovlašćeni procenitelj kog prihvata ili angažuje banka kod koje apliciraš — ne bilo koji procenitelj, i ne investitor sam. Procenitelj ne gleda samo "koliko posto je gotovo" napamet, već realan fizički napredak radova u odnosu na projekat.

Uz procenu, banka po pravilu traži i da postoji pravnosnažna građevinska dozvola za objekat, da se gradi u skladu sa projektom na osnovu kog je ta dozvola izdata, i da postoji uredna dokumentacija o dosadašnjem toku gradnje. Nijedan pojedinačni dokument sam po sebi ne garantuje da će objekat kasnije dobiti upotrebnu dozvolu — ali uredna dokumentacija je ono što banci (i tebi) daje razumnu sigurnost da gradnja ide po propisanoj proceduri.

Šta proveriti u CEOP-u?

Kroz javnu pretragu CEOP-a možeš da vidiš status građevinske dozvole za konkretan objekat — da li je izdata, da li važi i do kada, kao i prateće korake poput prijave radova i, kasnije, zahteva za priključenje na infrastrukturu (struja, voda, kanalizacija). Ovo ti daje realnu sliku u kojoj je fazi projekat zvanično, nezavisno od onoga što ti kaže prodajni tim investitora.

CEOP ne prikazuje svu tehničku dokumentaciju gradilišta niti unutrašnje detalje projekta — za to i dalje treba tražiti uvid direktno od investitora.

Kako je stan evidentiran dok zgrada nije završena?

Dok objekat nije završen, konkretan stan se u katastru evidentira kroz predbeležbu posebnog dela objekta u izgradnji, ne kroz konačan upis. Za predbeležbu je, uz pravnosnažnu građevinsku dozvolu i tehničku dokumentaciju na osnovu koje je izdata, potrebna i potvrda o prijavi radova, kao i odgovarajući ugovor koji se odnosi na tačno tu jedinicu. Predbeležba dakle nije automatska posledica same građevinske dozvole — zahteva kombinaciju svih ovih elemenata.

Kada se objekat završi i dobije upotrebnu dozvolu, predbeležba prelazi u konačan upis prava svojine.

Predugovor i dinamika isplate

Ovde je važno razdvojiti dve stvari koje se lako pomešaju: šta traži banka, i šta traži zakon.

Banka, sama po sebi, ne zahteva overen (solemnizovan) predugovor da bi odobrila kredit. Ali forma predugovora prati formu glavnog ugovora — a ugovor o prometu nepokretnosti mora biti solemnizovan kod javnog beležnika da bi bio punovažan. To znači da solemnizacija predugovora, kada je potrebna, proizlazi iz propisa o prometu nepokretnosti, ne iz zahteva banke. Ako predugovor nije solemnizovan, novac koji si dao pre toga se pravno ne tretira kao kapara, već kao obična isplata avansa — što utiče na to šta ti pripada ako do kupovine na kraju ne dođe.

Predugovorom ili ugovorom treba precizno da budu definisani: cena, već plaćen avans ili kapara, deo koji pokrivaš sopstvenim sredstvima, deo koji dolazi iz kredita, faze gradnje i uslovi pod kojima svaka pojedinačna tranša dospeva za isplatu. Isplata treba da prati ispunjenje tih ugovorenih uslova i faza — ne prost kalendarski datum koji ti investitor pomene usmeno.

Šta dobijaš za svaku uplatu investitoru?

Za svaku avansnu uplatu investitor je dužan da izda odgovarajući avansni fiskalni račun, a po konačnoj realizaciji posla i konačni fiskalni račun. Prvi prenos novoizgrađenog stana oporezuje se po posebnoj, nižoj stopi PDV-a od 10%, a ne po opštoj stopi. Iskazan PDV na tom (konačnom) računu je i osnov za povraćaj PDV-a za kupca prvog stana, ako ispunjavaš uslove — zato je važno da svaki račun čuvaš, ne samo poslednji.

Koliko učešća treba?

Osnovna računica je ista kao kod svake kupovine putem kredita — deo cene pokrivaš sopstvenim sredstvima (u šta se, ako si ga već dao, uračunava i avans/kapara), a ostatak banka isplaćuje prema dinamici koju ste ugovorili. Detaljnije o samom odnosu kapare i učešća pisali smo u vodiču „Kome se daje učešće za stambeni kredit".

Šta ako banka još ne može da finansira objekat?

Ako si već dao avans ili kaparu, a ispostavi se da banka (još) ne može da finansira taj konkretan projekat u toj fazi, situacija je slična kao i kod svake druge kupovine gde kredit izostane — razlika je isplate i eventualni povraćaj sredstava zavise od onoga što je precizno ugovoreno unapred, ne od dobre volje investitora. Ovu temu detaljnije obrađujemo u vodiču „Dao sam kaparu, a banka mi nije odobrila kredit".

Kredit nije jedino što proveravaš kod novogradnje

Sve iz ovog članka odnosi se na finansiranje. Pitanja poput bonitета investitora, prava i rizika iz ugovora o kupoprodaji budućeg objekta i onoga što proveravaš pre potpisivanja — obrađena su u vodiču „Kupovina stana u izgradnji". Ta dva pitanja — šta kupuješ i da li banka to može da finansira — proveravaju se paralelno, ne jedno posle drugog.

Šta proveriti pre nego što daš kaparu?

• Status građevinske dozvole i prijave radova za taj objekat, direktno u CEOP-u.
• Da li banka kod koje planiraš kredit uopšte finansira taj projekat u trenutnoj fazi gradnje.
• Da li je predugovor u formi koja štiti tvoju uplatu kao kaparu, ne kao običan avans.
• Da li su dinamika plaćanja i faze gradnje precizno povezane u ugovoru, ne samo usmeno dogovorene.
• Da li ćeš za svaku uplatu dobiti odgovarajući fiskalni račun.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.