CEOP – ključni alat za proveru novogradnje i sigurniju kupovinu stana

Kada kupujete stan u novogradnji ili pratite izgradnju objekta, jedan od najvažnijih izvora informacija koji vam može pomoći da proverite dokumentaciju i tok gradnje jeste CEOP.

CEOP – Centralna evidencija objedinjenih procedura je elektronski sistem kroz koji se sprovode postupci vezani za izgradnju objekata. U njemu se mogu pratiti brojni koraci – od lokacijskih uslova i građevinske dozvole, preko prijave radova i pojedinih faza izgradnje, do postupaka koji prethode dobijanju upotrebne dozvole.

Za kupca stana u izgradnji CEOP je posebno koristan jer omogućava uvid u administrativni tok projekta i dokumentaciju koja prati gradnju.

CEOP, međutim, ne treba posmatrati kao jedini dokaz da je kupovina bez rizika. Najbolju sliku daje kada se podaci iz CEOP-a uporede sa stanjem u katastru, dokumentacijom investitora i konkretnim ugovorom koji kupac treba da zaključi.

Zašto je CEOP važan kupcu stana u novogradnji?

Kupovina stana koji još nije završen razlikuje se od kupovine već izgrađenog i uknjiženog stana.

Kupac često donosi odluku dok je objekat tek u izgradnji, pa je važno proveriti da li ono što se gradi prati ono što je nadležni organ odobrio.

CEOP omogućava da se veliki deo te provere izvrši kroz javno dostupne podatke.

1. Lokacijski uslovi i građevinska dozvola

Jedna od prvih stvari koje treba proveriti jeste da li za objekat postoji odgovarajuća građevinska dokumentacija.

Kroz CEOP se može pratiti postupak izdavanja lokacijskih uslova, koji predstavljaju važnu osnovu za projektovanje i izgradnju.

Posebno je važna građevinska dozvola.

Kupac može da proveri da li je građevinska dozvola izdata, na koga glasi, za koju parcelu i objekat, kao i dokumentaciju koja je javno dostupna uz konkretan predmet.

Ovo omogućava poređenje onoga što investitor prodaje sa onim što je stvarno odobreno za izgradnju.

2. Prijava radova – veoma važna kontrolna tačka

Sama građevinska dozvola nije poslednji korak pre početka gradnje.

Pre početka izvođenja radova investitor podnosi prijavu radova nadležnom organu.

Potvrda o prijavi radova je zato veoma važna kupcu: pokazuje da je investitor prošao i ovu fazu postupka i da je početak izvođenja radova prijavljen nadležnom organu.

Uz urednu prijavu radova investitor mora da dostavi i dokaz o regulisanju obaveza u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i druge propisane dokaze.

U zavisnosti od konkretnog projekta i načina regulisanja obaveza, to može podrazumevati odgovarajuće akte ili ugovorne odnose u vezi sa uređivanjem i opremanjem građevinskog zemljišta.

Zbog toga je za kupca postojanje uredne prijave radova važna informacija: ne proveravamo samo da li postoji građevinska dozvola, već i da li je investitor ispunio propisane uslove za prijavu početka izvođenja radova.

Postoji još jedan veoma važan razlog.

Nakon prijema uredne prijave radova, nadležni organ dostavlja katastru pravnosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli, potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa grafičkim prilozima i specifikacijom posebnih delova, radi upisa predbeležbe objekta u izgradnji.

Predbeležba stanova u izgradnji – veza između CEOP-a i katastra

Za kupca novogradnje posebno je važna mogućnost evidentiranja objekta i njegovih posebnih delova još dok je zgrada u izgradnji.

Na osnovu odgovarajuće dokumentacije iz postupka izgradnje katastar može evidentirati objekat u izgradnji i posebne delove predviđene projektom – stanove, lokale, garaže i druge posebne delove.

To kupcu omogućava da proveri da li stan koji mu se nudi zaista postoji u odobrenoj projektnoj dokumentaciji.

Zašto je to važno?

Struktura i površina stana

U podacima o posebnom delu mogu se identifikovati karakteristike stana prema dokumentaciji na osnovu koje je gradnja odobrena.

Kupac tako može da uporedi stan koji mu investitor nudi sa stanom koji postoji u dokumentaciji.

Važnost za finansiranje

Jasno evidentiran status objekta i posebnog dela može biti značajan i kod kupovine putem stambenog kredita. Međutim, uslovi finansiranja zavise od konkretne banke, investitora, projekta i faze izgradnje.

Priključenje objekta na infrastrukturu

Kod novogradnje nije dovoljno proveriti samo da li zgrada fizički napreduje.

Važno je pratiti i postupke vezane za infrastrukturu.

Kroz objedinjenu proceduru mogu se pratiti postupci i dokumentacija povezani sa priključenjem objekta na odgovarajuću komunalnu i drugu infrastrukturu.

Za kupca su posebno važna pitanja:

• električne energije,
• vodovoda,
• kanalizacije,
• grejanja, kada je primenljivo,
• drugih infrastrukturnih sistema potrebnih za normalno korišćenje objekta.

Zbog toga CEOP može pomoći da se stekne šira slika o tome koliko je projekat administrativno napredovao, a ne samo koliko je zgrada fizički izgrađena.

Šta nam CEOP može reći o investitoru?

CEOP je koristan i kada želimo da pogledamo prethodne i aktuelne postupke povezane sa određenim investitorom.

Mogu se pronaći različiti predmeti i videti kako su se pojedini postupci odvijali.

Ipak, ovde treba biti oprezan.

Odbijen ili odbačen zahtev sam po sebi ne znači da je investitor nepouzdan. Razlozi mogu biti različiti – od nepotpune dokumentacije do proceduralnih pitanja koja su kasnije otklonjena.

Zato CEOP koristimo kao jedan od izvora za proveru investitora, a ne kao sistem koji automatski ocenjuje da li je neki investitor „dobar" ili „loš".

Dve važne faze izgradnje – temelji i objekat u konstruktivnom smislu

Tokom izgradnje postoje kontrolne tačke koje su kupcu posebno interesantne jer omogućavaju praćenje da li izvedeni objekat prati odobrenu dokumentaciju.

Prijava završetka izrade temelja

Nakon završetka temelja sprovodi se postupak prijave završetka njihove izrade.

Ova faza je važna jer se proverava položaj izvedenih temelja u odnosu na odobrenu dokumentaciju.

Za kupca je to važan signal da se ne prati samo postojanje građevinske dozvole, već i način na koji se objekat stvarno izvodi.

Eventualna ozbiljna odstupanja u položaju ili gabaritu objekta mogu kasnije predstavljati problem prilikom nastavka postupka i konačnog upisa objekta.

Prijava završetka objekta u konstruktivnom smislu

Druga važna kontrolna tačka nastupa kada objekat dostigne završetak u konstruktivnom smislu.

U svakodnevnom govoru ovo se često povezuje sa završetkom konstrukcije i krova objekta.

Za kupca je ovaj podatak značajan jer pokazuje da je objekat dostigao važnu fazu gradnje i omogućava dalje praćenje usklađenosti izvedenog objekta sa odobrenom dokumentacijom.

Posebno je zanimljiv kupcima stanova na poslednjim spratovima i u potkrovlju, jer upravo spratnost, visina i gabariti objekta moraju biti u skladu sa odobrenim projektom.

Kako koristiti CEOP?

Za osnovnu proveru nije potrebno biti građevinski inženjer niti pravnik.

U javnom delu sistema mogu se pronaći predmeti i pregledati dostupni podaci i dokumentacija.

Najkorisnije je da od investitora prvo zatražite:

• broj predmeta,
• broj građevinske dozvole,
• broj katastarske parcele,
• naziv investitora.

Zatim proverite redosled postupaka:

Nemojte se oslanjati samo na jedan dokument.

Cilj je da dokumentacija i stvarna faza izgradnje zajedno daju logičnu i povezanu sliku projekta.

Da li je CEOP dovoljan za odluku o kupovini?

Nije.

I upravo je to jedna od najvažnijih stvari koju kupac treba da zna.

CEOP može dati veliki broj korisnih informacija, ali pre kupovine stana u novogradnji treba proveriti i:

• stanje parcele i objekta u katastru,
• prava investitora na zemljištu,
• eventualne hipoteke, zabeležbe i druge terete,
• građevinsku dozvolu i projektnu dokumentaciju,
• status konkretnog stana,
• predbeležbe i druge upise u katastru,
• sadržaj predugovora ili ugovora,
• način i dinamiku plaćanja,
• uslove banke ako se kupovina finansira kreditom.

Tek povezivanjem tih podataka kupac dobija znatno potpuniju sliku o nekretnini koju kupuje.

Pametna kupovina novogradnje počinje proverom

Lep render, dobra lokacija i kvalitetna prezentacija projekta jesu važni, ali nisu dovoljni za odluku o kupovini.

Dokumentacija mora da prati ono što se kupcu nudi i ono što se na terenu gradi.

CEOP nam omogućava da pratimo važan deo tog puta – od građevinske dozvole i prijave radova, preko kontrolnih faza izgradnje, do postupaka koji vode ka završetku i legalnom korišćenju objekta.

U Sigma Nekretninama kupcima ne pokazujemo samo nekretninu. Kada posredujemo u kupovini, proveravamo raspoloživu dokumentaciju i podatke iz relevantnih javnih evidencija kako bi kupac pre odluke imao što jasniju sliku o pravnom i administrativnom statusu nekretnine.

Ovo je informativni sažetak i ne predstavlja pravni savet. Za konkretnu situaciju uvek proveri detalje.